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Rendita catastale degli immobili D/10

Spett.le Associazione Tecnici Agricoli della Provincia di Modena

Oggetto: proposta per l'attribuzione di valori indicativi per metro quadrato di superficie lorda al 1988/89 ai fabbricati strumentali alla gestione agraria e di modalità di stima della Rendita Catastale degli immobili D/10 (esclusi gli immobili per agriturismo) in Provincia di Modena

Si quantificano di seguito valori esemplificativi per metro quadrato di superficie lorda di fabbricato D/10,compresa l'area cortiliva di pertinenza, per deduzione dal costo di ricostruzione al 1988/89, distinti per efficienza tecnologica, già dedotta la vetustà ovvero l'obsolescenza, che, a giudizio dello scrivente, possono costituire generica indicazione di riferimento ai fini dell'espressione di giudizi di stima di valore, al 1988/89, ai quali applicare le quantità di superficie del fabbricato ed il tasso del 2%, per ottenere la Rendita Catastale di detti immobili in Provincia di Modena.

Stante motivo, modalità di stima e peculiarità dei fabbricati D/10, i valori di seguito indicati, ovviamente, NON sono da intendersi necessariamente indicativi di valori di mercato attuali.

A ) fino a £ 100.000 al metro quadrato lordo: bassa efficienza tecnologica

costruzioni rurali semplici caratterizzate da modeste luci libere e/o altezze, praticamente prive di coibentazione e/o scarsamente dotate di serramenti, dotate o meno di impianto elettrico ed idrico, sostanzialmente prive di impiantistica specifica dell'uso e/o di appropriati allestimenti accessori, destinabili,ad allevamento di pollame,bestiame,ricovero attrezzi e/o a obsolete industrie agrarie ecc;

B) fino a £ 150.000 al metro quadrato lordo: media efficienza tecnologica

costruzioni rurali caratterizzate da luci libere e/o altezze adeguate, ovvero anche da notevoli caratteristiche edilizie, dotate di coibentazione e sufficientemente dotate di serramenti, di impianto elettrico ed idrico, di impiantistica specifica dell'uso e/o di sufficienti allestimenti accessori, destinate ad allevamento di bestiame, ricovero attrezzi e/o a industrie agrarie, ecc ;

C) fino a £ 240.000 al metro quadrato lordo: alta efficienza tecnologica

costruzioni rurali caratterizzate da luci libere e/o altezze adeguate, ovvero anche da notevoli caratteristiche tecnico-costruttive, dotate di efficace coibentazione e dotate di appropriati serramenti, di impianto elettrico ed idrico a norma di legge, di efficiente impiantistica specifica dell'uso e/o di conformi allestimenti accessori e pertinenziali, destinate ad allevamento di bestiame, ricovero attrezzi e/o a industrie agrarie, ecc ;

Cordiali saluti
Modena lì 20/02/2001

P.A. Gilberto Torricelli

MOTIVAZIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE IMPUTABILE AI FABBRICATI STRUMENTALI ALL'ATTIVITA' AGRICOLA (D/10)

Premessa

I fabbricati strumentali all'attività agricola costituiscono parte ordinariamente non scindibile da proporzionali terreni coltivati in quanto ad essi connessi in un univoco contesto tecnico, economico e produttivo, organizzato dal conduttore che ne detiene il possesso.
Tali erano e sono ordinariamente i fabbricati insistenti sui terreni agrari dell'antico appoderamento che costituiscono il tradizionale fondo rustico casamentivo modenese.
Tuttavia l'evolversi ed il diversificarsi della modalità attraverso le quali si esplica, ora l'attività agricola annovera variazioni nell'organizzazione produttiva tanto incidenti da comprendere:

Nel caso dell'accorpamento del terreno di più fondi in Aziende più vaste, è l'eventuale appetibilità ad un uso diverso dei fabbricati strumentali dell'antico appoderamento, ora desueti, a determinarne la destinazione, quindi l'indicazione di valore economico, risultando in proposito determinanti collegamenti viari, amenità del paesaggio, clima, vicinanza ai centri urbani, previsioni del PRG comunale ecc.
In questo caso, in mancanza di un uso diverso, o almeno della suscettività ad un uso diverso, il fabbricato è privo di qualsiasi valore, anzi costituisce un valore negativo per la problematica connessa al pericolo (per crolli) nei confronti di terzi, ovvero per i costi della sua eventuale demolizione.
I fabbricati strumentali utilizzati per la gestione agraria, così come definiti quali D/10 dal DPL 23/03/98,n.139 "Regolamento recante norme per la revisione dei criteri di accatastamento dei fabbricati rurali", devono essere conformi a specifiche condizioni e caratteristiche previste dall'art. 1 commma 5: "D/10-fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole, nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono originariamente costruite." ; detti fabbricati non costituiscono beni immobili ordinariamente reperibili sul mercato immobiliare, generalmente costituiscono la risultante edilizia più o meno obsoleta della stratificazione di esigenze produttive agrozootecniche ed agroindustriali evolute nel tempo in relazione alle cospicue variazioni socioeconomiche e demografiche che hanno caratterizzato la Provincia di Modena negli ultimi 50 anni e che ora si concretano nel progressivo declino economico del settore.
Beni immobili di sì fatte specificità, che appaiono episodicamente sul mercato delle compravendite e delle affittanze, sono apprezzati più in ragione delle caratteristiche estrinseche e della destinazione cui sono suscettibili per iniziativa e disponibilità economica dell'acquirente, che per le caratteristiche intrinseche che li caratterizzano.
In buona sostanza il mercato in Provincia di Modena non individua un ordinario apprezzamento ai fini di compravendita o di affittanza di un simile tipo di immobile in quanto in sé stesso, in assenza di un collegamento funzionale, sia pure indiretto, col terreno agrario cui è preposto, talora esprime il valore monetario, apprezzabile da una pluralità di individui, in ragione dell'entità ed ubicazione dell'area di sedime sulla quale insiste.

CRITERIO DI STIMA

Dovendo individuare un criterio indicativo della metodologia utilizzabile, ai fini della determinazione della rendita catastale e del valore catastale fiscale dei fabbricati classificabili D/10, determinazione ora ineludibile nella denuncia di variazione catastale, non sembra possa assumersi il criterio della stima comparativa, in base alla notorietà di prezzi di mercato di beni similari, in quanto prezzi mai ordinari, necessitando per l'ordinarietà una pluralità di casi che non sussiste per questo tipo di immobile, né tanto meno sembra valido il riferimento ai prezzi dei capannoni industriali, artigianali o commerciali della zona che in nulla sono riconducibili alla modestia e/o peculiarità dei fabbricati strumentali alla gestione agraria ai quali come tali è preclusa dal PRG ogni altra destinazione produttiva ; l'unico riferimento di valore logicamente ed ordinariamente riconducibile è quello dei costi di costruzione per epoca di riferimento, nel caso il 1988/89 (allegato 2), tenuto conto,non tanto dell'ubicazione, quanto delle caratteristiche tecnico-costruttive e delle dotazioni impiantistiche e più in generale di tutte quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche che possono indurre ragionevolmente l'operatore ordinario all'immobilizzo di una somma di denaro per poter utilizzare l'immobile quale strumento nella gestione agraria ; costi di costruzione cui applicare prima eventuali degradi per vetustà, poi i tassi d'interesse attribuibili alla redditività di questo tipo d'immobile, ovvero nell'indeterminazione di precisi riferimenti, a prudenziali rendimenti monetari ordinari, alternativi agli immobilizzi immobiliari.
Tenuto conto dei riferimenti legislativi cui necessariamente fare riferimento (Allegato 1) ed in particolare del dispositivo di cui all'art. 52 del DPR n. 131/1986 e successive integrazioni, quali il DM 14/12/91, che prevede un rapporto tra rendita catastale ed il valore di fatto accettabile dal fisco, di 1 e 50, il tasso di riferimento da applicare al valore attribuibile all'immobile in base al costo di costruzione,dedotta la vetustà, riferito agli anni 1988/89 per ottenere la rendita, non può essere altro che il 2%.
Nella tabella in Allegato (3) alla presente si esprime un esempio indicativo dell'ipotetico calcolo della Rendita Catastale di un complesso immobiliare D/10 strumentale alla gestione.

ALLEGATO 1

RIFERIMENTI LEGISLATIVI DEL CRITERIO DI STIMA DELLA RENDITA CATASTALE DEI FABBRICATI D/10

La dottrina estimativa postula che è il motivo che origina la necessità della stima a imporre quale sia l'insieme degli aspetti economici da considerare.

Nel caso in esame, del tutto particolare in relazione alla specificità dell'unico uso possibile : dei fabbricati, quello strumentale alla gestione agraria, trattasi di comporre la relazione tra il quadro legislativo in materia di fiscalità catastale e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli edifici per i quali è necessario determinare la stima della rendita catastale, ciò tenuto conto dello scenario socio-economico e territoriale in cui si colloca la peculiare attività praticabile negli edifici stessi.

In proposito il RDL 13/04/1939 n° 652 poi il Dlg 8/04/1948, n 514, art 10, ed in particolare il Regolamento pertinente di cui al DPR 1/12/1949 n° 1142, art .8 e art .30, prevedono che la rendita dei fabbricati catastalmente classificabili a destinazione speciale di tipo D venga attribuita per "stima diretta" assunto a riferimento quale reddito lordo, il canone annuo di fitto ordinariamente retraibile, art 15, con le detrazioni di cui ai successivi art.li 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26.

Lo stesso Regolamento prevede, all'art 27, che qualora nella zona censuaria la locazione per quel tipo di immobile non esista o abbia carattere eccezionale (qual'è il caso dei fabbricati strumentali alla gestione agraria D/10) la rendita catastale sia calcolata come interesse del capitale fondiario cui sommare l'imposta fabbricati, ove il capitale fondiario è costituito, come indicato all'art 28, dal valore venale dell'unità immobiliare all'epoca censuaria stabilita dalla legge, determinato tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità analoghe e qualora non sia possibile, come nel caso dei fabbricati D/10, determinare il capitale fondiario in base a prezzi noti, "...il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari"

In proposito il DM 20 /01/1990 (GU 7/02/90, n 31) Revisione Generale degli estimi catastali, prevede per le rendite catastali delle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, che il valore unitario di mercato da porre a base per la determinazione delle rendite catastali, sarà determinato come media dei valori riscontrati nel biennio 1988-1989.

Il successivo art 29 (sempre del DPR 1/12/1949 n° 1142 )prevede infine che " Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinare la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe.

Qualora si tratti di unità immobiliari che a causa delle loro caratteristiche o destinazione,siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio

Ai fini della presente assume quindi rilevanza il DM 14/12/1991 (GU 17/12/91 n 295) in quanto individua, per le unità immobiliari classificate nei gruppi D, il moltiplicatore 50 da applicare alle rendite catastali di detti fabbricati per stabilire il valore minimo da dichiarare ai fini dell'imposta di registro e similari, moltiplicatore che corrisponde al saggio di capitalizzazione della Rendita Catastale pari al 2%, impostazione questa per quanto consta recentemente assunta anche dalle Commissioni Tributarie Provinciali di Reggio Emilia Sez VII e Milano Sez XXVI

Infatti esemplificando, data la Rendita Catastale ( RC) pari a £ 1.000.000 applicando il moltiplicatore 50 ovvero il saggio di capitalizzazione pari al 2% avremo sempre lo stesso risultato:

RC £ 1.000.000 x 50 = Valore £ 50.000.000

RC £ 1.000.000 diviso 0.02= Valore £ 50.000.000 avremo quindi

Rendita Catastale = Valore £ 50.000.00 x 0,02 = £ 1.000.000

In buona sostanza per gli immobili strumentali alla gestione agraria D/10 la determinazione della Rendita Catastale impone, in conformità alle previsioni di legge, di determinare le entità di seguito indicate:

Ovvero

base 100 la Rendita Netta diviso 0,70 = 1,42857Rendita Catastale

avremo 2% x 0,70 = 1,40 % saggio d'interesse sul valore venale

ALLEGATO 2

COSTO DI RICOSTRUZIONE AL 1988/89 di fabbricati strumentali alla gestione agraria in Provincia di Modena parametro di riferimento metro quadro di superficie utile lorda di un ricovero generico

Fabbricato di servizio generale all'Azienda Agraria quale ricovero, macchine, attrezzi e derrate agricole, che insiste sull'area cortiliva ampliata dell'originaria Corte Colonica tradizionale, costruito nel 1989 con elementi strutturali in c.a. prefabbricati in serie in stabilimento industriale, costituito da plinti, pilastri, tamponamento con pannelli in c.a. o muratura, travi monolitiche in c.a., con perimetro di mt. 30,40 x 15,80 agli ingombri esterni in pianta; dotato di modesti serramenti, gronde e pluviali, con struttura di copertura in coppelle in c.a. e manto in tegole di cemento. Con altezza utile massima mt. 5,00 sottotrave, luce libera mt. 15,00, superficie utile lorda mq. 480; dotato di impianto elettrico ed idraulico.

Costo di costruzione al mq. £. 155.000:

* plinti di fondazione, 
  compreso lo scavo     incidenza per mq.  £. 4.500
* sottofondo in ghiaia 
  0,5 mt. e fognature   incidenza per mq. £. 13.300
* pavimento in c.a.     incidenza per mq. £. 13.000
* tamponamento          incidenza per mq. £. 33.000
* struttura in c.a.     incidenza per mq. £. 65.000
* serramenti            incidenza per mq.  £. 5.000
* gronde e pluviali     incidenza per mq.  £. 5.200
* manto di copertura    incidenza per mq. £. 11.000
* impianto elettrico 
  e idrico              incidenza per mq.  £. 5.000

                                 totale: £. 155.000

ALLEGATO 3

Un esempio di calcolo della Rendita Catastale di un complesso di fabbricati zootecnici D/10 strumentali alla gestione agraria posti in Provincia di Modena
Assunti a riferimento: alta efficienza tecnologica

AVREMO ad esempio di GIUDIZIO DI STIMA DI RENDITA CATASTALE

Assunti i parametri più appropriati all'epoca di stima avremo:

TERRENI: AREA già a seminativo sulla quale insiste il complesso di fabbricati D/10
sul valore tabellare del seminativo superficie mq 39760 x £ 2600 = £ 103.376.000

FABBRICATI in buono stato

COSTO di ricostruzione dei fabbricati al 1989

Costo in 
totale lordi superficie
circa 
mq 10.200 x £ 226.926 =    £ 2.314.650.000 

a sommare per pertinenze, 
attrezzature ed impianti   

su £ 2.314.650.000 il 25% =  £ 578.662.500 

Costo di ricostruzione di 
fabbricati e impianti =    £ 2.893.312.500 

£ 2.893.312.500: mq 10.200 
= £/mq 283.658. circa   
a dedurre per vetustà 
£ 2.893.312.500 x 0,25 =     £ 578.662.500 

                           £ 2.314.650.000 

a sommare Valore 
dell'area arrotondata in     £ 103.376.000  

Avremo pertanto quale 
valore venale del Centro   £ 2.418.026.000 

per costo di costruzione 
storico dedotta la 
vetustà al 1988/89 
che si arrotonda in        £ 2.418.000.000 
                           (duemiliardi-
                           quattrocento-
                           diciottomilioni) 
                           = (£ 241.000/mq) 

DETERMINAZIONE DELLA 
RENDITA CATASTALE Assunti:

Valore venale del 
Complesso D/10 al 1989     £ 2.418.000.000 

Saggio di interesse 
al netto delle 
imposte fabbricati                   1,40% 

avremo 
£ 2.418.000.000 x 0,0140 =    £ 33.852.000 rendita netta

+ £ 33.852.000 x 
0,42857 arr.te =              £ 14.508.000 Imposte fabbricati

RENDITA CATASTALE             £ 48.360.000 : mq 10.200

pari a £ 4.740 
per metro quadrato di 
superficie lorda di 
fabbricato strumentale D/10

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Collegio Provinciale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati di Modena